Kentsel Dönüşüm Neden Yapılır?

Kentsel Dönüşüm Nedir?

Kentsel dönüşüm, şehirlerde bulunan riskli yapıların yıkılarak yerlerine daha güvenli ve modern binaların inşa edilmesini amaçlayan bir süreçtir. Bu süreç, özellikle deprem riski yüksek bölgelerde, afetlere dayanıklı yapılar oluşturmayı hedefler. 

Kentsel dönüşüm projeleri, çarpık kentleşme ve gecekondu alanlarının iyileştirilmesi gibi sosyal sorunları çözmekle birlikte, altyapının modernize edilmesi ve yeşil alanların artırılması gibi faydalar sağlar​.

Kentsel Dönüşüm Neden Yapılır?

Kentsel dönüşüm, temelde güvenli yaşam alanları oluşturmak ve mevcut riskli yapı yerine depreme dayanıklı, modern binalar inşa etmek amacıyla yapılır. Bu süreç, can ve mal güvenliğini koruma amacı taşır ve afetlere karşı dayanıklı binalar inşa ederek olası riskleri en aza indirmeyi hedefler. 

Kentsel dönüşüm projeleri aynı zamanda, altyapı yenilemeleri, sosyal yaşam alanlarının iyileştirilmesi ve çevresel sürdürülebilirliğin sağlanması gibi faydalar da sunar

Kentsel Dönüşüm Nerelerde Uygulanır?

Kentsel dönüşüm, genellikle aşağıdaki alanlarda uygulanır:

• Riskli Yapıların Bulunduğu Alanlar: Deprem riski taşıyan bölgelerdeki eski ve dayanıksız yapılar, can ve mal güvenliğini sağlamak için kentsel dönüşüme dahil edilerek yenilenir​.
• Kültürel ve Tarihi Sit Alanları: Yıpranmış ve korunması gereken kültürel değer taşıyan bölgeler, restorasyon ve yenileme projeleriyle kentsel dönüşüm kapsamında yer alır​.
• Çöküntü Alanları: Fiziksel veya sosyal anlamda çökmüş, terkedilmiş ya da ekonomik faaliyetini kaybetmiş bölgeler de dönüşüm alanlarına dahil edilir​.
• Rezerv Yapı Alanları: Yeni imar projelerine uygun boş veya imarsız alanlar, kentsel dönüşüm projeleri için kullanılabilir​.

Kentsel Dönüşümün Faydaları

Kentsel dönüşüm projeleri,şehirleri daha güvenli ve yaşanabilir hale getirmek için aşağıdaki faydaları sunar:

• Depreme Dayanıklılık: Kentsel dönüşümle birlikte, afet riski taşıyan binalar yıkılarak yerine depreme dayanıklı ve modern yapılar inşa edilir, böylece can ve mal kaybı riski azaltılır​.
• Altyapının Yenilenmesi: Eski ve yetersiz altyapı sistemleri, modernize edilerek su, elektrik ve diğer temel hizmetler daha güvenli ve verimli hale getirilir​.
• Çevresel ve Sosyal Gelişme: Kentsel dönüşüm, çarpık kentleşmenin önüne geçerek çevreyi korur, sosyal donatı alanları ve yeşil alanlar oluşturarak yaşam kalitesini artırır​.
• Ekonomik Kazanımlar: İnşaat sektörü ve ticari alanlarda yeni iş imkanları doğar, mülk değerlerinde artış yaşanır, bu da yerel ekonomiye katkı sağlar​.
• Sosyal Entegrasyon: Farklı sosyal ve ekonomik kesimlerden insanların bir araya gelmesini sağlayarak toplumsal uyumu güçlendirir​.

Kentsel Dönüşüm Zararları

Kentsel dönüşümün bina sakinlerine, topluma ve çevreye yararları olduğu kadar önemli zararları da vardır. Aşağıdaki zararların, kentsel dönüşüm sürecinde ele alınması gerekir:

• Mülkiyet ve Barınma Sorunları: Kentsel dönüşüm projeleri sırasında, düşük gelirli aileler yerlerinden edilebilir ve yeni konutlara geçmekte zorlanabilirler​.
• Kültürel Mirasın Kaybı: Eski binaların yıkılması, tarihi ve kültürel yapıların kaybolmasına yol açabilir​.
• Sosyal Doku Bozulması: Mahalle kültürü ve komşuluk ilişkileri zarar görebilir; yeni yerleşim alanları, eski mahallelerin sosyal dokusunu koruyamayabilir​.
• Çevresel Etkiler: İnşaat çalışmaları sırasında gürültü ve hava kirliliği gibi sorunlar ortaya çıkabilir. Yeşil alanların azalması da bu projelerin olumsuz etkilerinden biridir​.
• Finansal Yük: Kentsel dönüşüm projeleri yüksek maliyetlere yol açabilir ve bu maliyetler hem devlet bütçesi hem de bireysel finansman üzerinde baskı yaratabilir​.
• Spekülasyon ve Rant: Arsa ve konut fiyatlarının spekülatif olarak artması, gayrimenkul piyasasında dengesizliklere neden olabilir​.

Kentsel Dönüşüm Süreci

Kentsel dönüşüm süreci, depreme dayanıklı ve güvenli yaşam alanları oluşturulması için aşağıdaki dört ana aşamadan oluşur:

• Değerlendirme: İlk aşamada, mevcut yapının incelenmesi ve deprem risk raporunun hazırlanması yapılır. Bu rapor, yetkili kurumlarca değerlendirilir ve binanın risk durumu belirlenir​.
• Projelendirme: Binanın yıkılmasına karar verildikten sonra, yeni yapının planlanması ve projelendirilmesi aşamasına geçilir. Ev sahiplerinin talepleri doğrultusunda kentsel dönüşüm yönetmeliği onaylı yeni projeler oluşturulur​.
• Yıkım ve İnşa: Onaylanan proje doğrultusunda yıkım işlemleri başlar ve yeni bina inşa edilir. Bu aşamada, müteahhit firma ile sözleşmeler yapılır ve ruhsatlar alınır​.
• Teslim ve Takip: Yeni bina tamamlandıktan sonra, hak sahiplerine teslim edilir. Sürecin sonunda yapı kullanma izni (iskan) alınır ve projeler resmi olarak tamamlanır​.

Kentsel Dönüşüm Başvurusu Nasıl Yapılır?

Kentsel dönüşüm başvurusu yapmak için izlenmesi gereken temel adımlar aşağıdaki gibidir:

1. Deprem Risk Raporu Alımı: Başvuru yapabilmek için ilk adım, binanın riskli olduğuna dair deprem risk raporunun alınmasıdır. Bu rapor, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından yetkilendirilmiş lisanslı kuruluşlar tarafından düzenlenir​.
2. Gerekli Belgelerin Hazırlanması: Tapu fotokopisi, kimlik fotokopisi, riskli yapı raporu ve diğer gerekli belgeler (örneğin, yapı kullanım izin belgesi ve mimari proje) hazırlanmalıdır​.
3. Belediyeye veya e-Devlet Üzerinden Başvuru: Başvuru, binanın bulunduğu belediyeye ya da e-Devlet sistemi üzerinden yapılabilir. E-Devlet üzerinden sorgulama ve başvuru için “Kentsel Dönüşüm Başvurusu” hizmetini seçerek gerekli bilgileri doldurabilirsiniz​.
4. Müteahhit ve Kredi Süreci: Başvuru kabul edildikten sonra müteahhit seçimi yapılır ve devlet destekli kredilerden faydalanmak için gerekli işlemler başlatılır.

Kentsel Dönüşüm Şartları Nelerdir?

Kentsel dönüşüm şartları, binaların güvenli ve dayanıklı hale getirilmesi için belirli kriterlere dayanmaktadır. İşte kentsel dönüşüm sürecine dahil olabilmenin ana koşulları:

1. Riskli Yapı Raporu: Yapının, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından yetkilendirilen kuruluşlarca riskli yapı olarak raporlanması gereklidir. Bu rapor, binanın yıkılma riski taşıdığı ve deprem gibi afetlere karşı dayanıksız olduğunu gösterir​.
2. Zemin ve Yapı Durumu: Kentsel dönüşüm projesine devlet desteği sağlanması için bina ya da bulunduğu alanın zemin yapısının riskli olması veya yapıların ekonomik ömrünü tamamlamış olması gerekir.
3. Kat Maliklerinin Onayı: Riskli yapılarda alınacak kararlar için, mal sahiplerinin en az üçte ikisinin onayı olması gerekir.

Kentsel Dönüşümde Riskli Binalar Nasıl Tespit Edilir?

Kentsel dönüşümde riskli binaların tespiti, birkaç aşamada gerçekleştirilir:

• Başvuru: Riskli bina tespiti için malikler veya yetkilendirilmiş kişiler, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, belediyeler veya Bakanlık tarafından yetkilendirilmiş yapı denetim firmalarına başvuruda bulunur​.
• Deprem Risk Raporu: Lisanslı kuruluşlar, binanın fiziksel durumu, yapı malzemeleri ve zemin yapısını inceleyerek Deprem Risk Raporu hazırlar. Bu rapor, binanın güvenli olup olmadığını belirler​.
• Tebligat: Rapor sonucunda bina “riskli” olarak tespit edilirse, bu durum tapu müdürlüğüne bildirilir ve taşınmazın tapu kaydına “riskli yapı” şerhi konulur. Maliklere de resmi tebligat gönderilir​.
• İtiraz: Malikler, rapora itiraz etme hakkına sahiptir. İtirazlar, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından oluşturulan bir teknik heyet tarafından incelenir​.

Kentsel Dönüşüm Projeleri Hangi Yasaya Göre Yapılır?

Kentsel dönüşüm projeleri kanunu, Türkiye’de 6306 sayılı “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun” kapsamında yürütülmektedir. Kentsel dönüşüm yasası, hem riskli alanlardaki binaları hem de riskli yapılar olarak tespit edilen binaları kapsar. 

Sıkça Sorulan Sorular

Sizin için kentsel dönüşüm hakkında sıkça sorulan soruları derledik.